Під час воєнного стану часто виникають ситуації, коли один власник нерухомості перебуває в Україні, а інший виїхав за кордон і не може або не збирається повертатися найближчим часом. Це створює серйозні труднощі при продажу майна — згідно із законом, свою згоду мають дати всі власники, незалежно від розміру їх частки. Що робити в такому разі? Розбираємось, як продати квартиру, якщо другий власник за кордоном.
Які кроки слід зробити для продажу квартири, якщо другий власник перебуває за кордоном?
Перший крок — знайти покупців нерухомого майна. Документи оформляються під конкретну угоду та мають обмежений термін дії. Виписувати їх наперед просто нераціонально — ви витратите зайвий час, сили та гроші. Далі вам потрібно виконати такі кроки:
1. Оформлення довіреності на продаж
Всі власники, які не можуть бути присутніми під час укладання угоди, повинні дати свою згоду на продаж та уповноважити представника укласти договір купівлі-продажу квартири. Для цього необхідно видати генеральну довіреність. Документ оформляється одним із двох способів:
- у посольстві чи консульстві України за кордоном. Представник дипломатичної установи випише доручення на продаж нерухомості. Воно діє два місяці та не потребує додаткового завірення. Мінуси — консульські послуги можуть бути недоступними для військовозобов’язаних за кордоном. До того ж черги до дипломатичних установ іноді розтягуються на місяці;
- у нотаріальній конторі. Генеральна довіреність оформляється державною мовою конкретної країни. Вона діє до 1 місяця. Щоб її визнали в Україні, вам знадобиться переклад та апостиль. Такий спосіб набагато дорожчий, проте швидший і зручніший. До того ж у деяких ситуаціях він просто не має альтернативи.
Якщо власник постійно проживає за кордоном, він також може подати клопотання про продовження терміну довіреності — на 1 місяць через консульство або на 7 днів через нотаріуса.
2. Підготовка необхідних документів для угоди
Маючи дозвіл від власників за кордоном, продати квартиру в Україні буде нескладно. Для проведення купівлі-продажу нерухомості за генеральною довіреністю потрібні ті ж самі документи, що й в інших випадках:
- свідоцтво про право власності;
- підтвердження відчуження нерухомості на неприватизованій ділянці (якщо в цьому є потреба);
- техпаспорт об’єкта;
- витяг з даними про прописаних осіб;
- виписки про відсутність заборгованості за комунальні послуги;
- експертний висновок щодо оцінки нерухомості;
- паспорт і РНОКПП (ідентифікаційний номер) довіреної особи;
- свідоцтво про шлюб та згоду подружжя на проведення угоди (якщо подружжя входить до числа фактичних власників).
Якщо нерухомість купувалась у кредит чи розстрочку, до переліку документів на квартиру додають дозвіл кредитора на укладення договору.
3. Процес реєстрації угоди в українському реєстрі
Проведення угоди купівлі-продажу нерухомості обов’язково здійснюється через нотаріальну контору. Фахівець перевіряє, чи можлива передача прав власності у цьому випадку, уточнюючи такі нюанси:
- наявність інших співвласників — у тому числі тих, про яких не знає довірена особа;
- наявність прав власності у подружжя, дітей та інших родичів;
- наявність обмежень, накладених у судовому порядку.
Якщо перешкод немає, ви можете продати всю квартиру, надавши необхідні документи. Про це робиться відповідний запис у єдиному реєстрі прав власності на нерухоме майно, після чого відбувається виконання умов договору. Ви отримуєте гроші, а покупець — документи. 
Які документи потрібно підготувати для продажу квартири, якщо другий власник в іншій країні?
Вище ми розглянули повний перелік матеріалів, які потрібно мати з собою під час візиту до нотаріальної контори. Проте, деякі його пункти варто розглянути докладніше.
Довіреність на продаж з іноземним апостилем
Оформити довіреність можна на подружжя, на будь-якого з інших власників або навіть на третю особу. Ви можете вибрати своїм представником співробітника юридичної контори або фінансової установи. Компанія «ТРАСТ ХАУС» готова розглядати такий варіант при оформленні кредиту під заставу на нерухомість у Києві та Київській області, а також підписання договору застави.
Щоб продати квартиру з-за кордону, треба враховувати, що в кожній країні є свої особливості законодавства, які впливають на підготовку юристів. Тому при постійному проживанні власника за кордоном вам варто спочатку дистанційно проконсультуватися з українським нотаріусом, який допоможе правильно скласти текст документа.
Довідка про оцінку нерухомості для проведення операції
Тут у вас також є два варіанти. Довідку про оцінку можна оформити самостійно, відправивши лист до Фонду Держмайна, або через спеціалізоване агентство. Другий варіант дорожчий, але надійніший. Він дозволяє отримати точнішу оцінку вартості частки у квартирі, що мінімізує ризики під час укладання договору. Ми використовуємо саме такий спосіб при видачі кредиту під заставу квартири у Києві. До списку наших партнерів входять перевірені експертні агенції, які дають справедливу оцінку нерухомості.
Як оформити угоду купівлі-продажу квартири, якщо один із власників проживає за кордоном?
Вище ми розглянули ідеальну схему угоди. Але що робити, якщо власник перебуває за кордоном та не дозволяє продати спільну квартиру в Україні? У такому разі вам слід звернутися до суду з клопотанням про розподіл майна. Це дозволить виділити частки для кожного власника, які вимірюватимуться гривнями чи квадратними метрами.
Якщо ж власник перебуває в шлюбі, ситуація може ускладнюватися. Продати нерухомість можна тільки після того, як з неї будуть виписані всі неповнолітні, недієздатні та особи, що перебувають під опікою. Навіть якщо нотаріус з якоїсь причини пропустить таку угоду, її буде легко оскаржити в судовому порядку, що призведе до дуже серйозних юридичних наслідків.
Один із варіантів розв’язання проблеми — коли власник перебуває за кордоном та підтверджує зміну місця проживання офіційно. Суд може ухвалити рішення про примусове припинення реєстрації та дозвіл на проведення операції купівлі-продажу.
Які обмеження можуть виникнути під час продажу квартири, якщо другий власник за кордоном?
Право власності — дуже складна галузь юриспруденції. Ситуація ускладнюється тим, що під час воєнного стану частина нормативних актів перестає діяти, що змушує фахівців шукати альтернативні рішення або навіть спиратися на прецеденти. Розповідаємо, на що варто звернути увагу.
Можливі труднощі з оформленням документів через третю особу під час перебування одного з власників за кордоном
Однією з проблем є короткий термін дії довіреності. Для тих, хто перебуває за кордоном, може не вистачити двох місяців на виконання всіх формальностей. Коли власники мешкають у кількох країнах, найкращим варіантом буде звернення до професійного посередника. Ви також можете розглянути альтернативи — наприклад, розв’язання фінансових проблем через кредит під заставу нерухомості в «ТРАСТ ХАУС».
Важливість консультації юриста при проведенні угоди, де один із власників не в країні
Кожен випадок є унікальним, і його варто розглядати окремо. Існує безліч причин, через які процес проведення правочину може дати збій — наявність неповнолітніх серед прописаних мешканців, арешт майна, судове обмеження, неправильне оформлення прав власності тощо. Тому вам варто звертатись до юриста до початку цього процесу. Він оцінить усі ризики, надасть професійні консультації та допоможе зібрати пакет документів.
