Во время военного положения часто возникают ситуации, когда один собственник недвижимости находится в Украине, а другой — выехал за рубеж и не может или не собирается возвращаться в ближайшее время. Это создаёт серьёзные трудности при продаже имущества — по закону своё согласие должны дать все владельцы, независимо от размера их доли. Что делать в таком случае? Разбираемся, как продать квартиру, если второй собственник за границей.
Какие шаги нужно предпринять для продажи квартиры, если второй собственник находится за границей?
Первый шаг — найти покупателей недвижимого имущества. Документы оформляются под конкретную сделку и имеют ограниченный срок действия. Выписывать их наперёд нерационально — вы просто потратите лишнее время, силы и деньги. Далее вам нужно выполнить следующие шаги:
1. Оформление доверенности на продажу
При совместной собственности все владельцы, которые не могут присутствовать при заключении сделки, должны дать своё согласие на продажу и уполномочить представителя заключить договор купли-продажи квартиры. Для этого нужно дать генеральную доверенность. Документ оформляется одним из двух способов:
- в посольстве или консульстве Украины за рубежом. Представитель дипломатического учреждения выпишет доверенность на продажу недвижимости. Она действует два месяца и не требует дополнительного заверения. Минусы — консульские услуги могут быть недоступны для военнообязанных за границей. К тому же очереди в дипломатические учреждения иногда растягиваются на месяцы;
- в нотариальной конторе. Генеральная доверенность оформляется на государственном языке конкретной страны. Она действует не больше месяца. Чтобы её признали в Украине, вам потребуется перевод и апостиль. Такой способ намного дороже, однако быстрее и удобнее. К тому же, в некоторых ситуациях у него просто нет альтернативы.
Если собственник постоянно проживает за рубежом, он также может подать ходатайство о продлении срока доверенности — на 1 месяц через консульство или на 7 дней через нотариуса.
2. Подготовка необходимых документов для сделки
Имея разрешение от собственников за границей, продать квартиру в Украине будет не сложно. Для проведения купли-продажи недвижимости по генеральной доверенности нужны те же документы, что и в других случаях:
- свидетельство о праве собственности;
- подтверждение отчуждения недвижимости на неприватизированном участке (если в этом есть потребность);
- техпаспорт объекта;
- выписку с данными о прописанных лицах;
- выписки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
- экспертное заключение об оценке недвижимости;
- паспорт и РНОКПП (идентификационный номер) доверенного лица;
- свидетельство о браке и согласие супруга на проведение сделки (если второй супруг входит в число фактических собственников).
Если недвижимость покупалась в кредит или рассрочку, в перечень документов на квартиру должно входить разрешение кредитора на заключение договора.
3. Процесс регистрации сделки в украинском реестре
Проведение сделки купли-продажи недвижимости в обязательном порядке осуществляется через нотариальную контору. Специалист проверяет, возможна ли передача прав собственности в данном случае, уточняя следующие нюансы:
- наличие других совладельцев — в том числе тех, о которых не знает доверенное лицо;
- наличие прав собственности у супругов, детей и других родственников;
- наличие ограничений, наложенных в судебном порядке.
Если никаких препятствий нет, вы можете продать всю квартиру, предоставив необходимые документы. Об этом делается соответствующая запись в едином реестре прав собственности на недвижимое имущество, после чего происходит выполнение условий договора. Вы получаете деньги, а покупатель — документы.
Какие документы необходимо подготовить для продажи квартиры, если второй собственник в другой стране?
Выше мы рассмотрели полный перечень материалов, которые нужно иметь с собой при визите в нотариальную контору. Однако некоторые его пункты стоит рассмотреть подробнее.
Доверенность на продажу с иностранным апостилем
Оформить доверенность можно на супруга, на любого из других владельцев или даже на третье лицо. Вы вполне можете выбрать своим представителем сотрудника юридической конторы или финансового учреждения. Компания «ТРАСТ ХАУС» готова рассматривать такой вариант при оформлении кредита под залог недвижимости в Киеве и Киевской области, а также при подписании договора залога.
Чтобы продать квартиру из-за границы, нужно учитывать, что в каждой стране есть свои особенности законодательства, которые влияют на подготовку юриста. Поэтому при постоянном проживании владельца за рубежом вам стоит вначале дистанционно проконсультироваться с украинским нотариусом, который поможет правильно составить текст документа.
Справка об оценке недвижимости для проведения сделки
Здесь у вас также есть два варианта. Справку об оценке можно оформить самостоятельно, отправив заказное письмо в Фонд Госимущества, или через специализированное агентство. Второй вариант дороже, но надёжнее. Он позволяет получить более точную оценку стоимости доли в квартире, что минимизирует риски при заключении договора. Мы используем именно такой способ при выдаче кредита под залог квартиры в Киеве. В список наших партнёров входят проверенные экспертные агентства, которые дают справедливую оценку недвижимости.
Как оформить сделку купли-продажи квартиры, если один из собственников проживает за границей?
Выше мы рассмотрели идеальную схему сделки. Но что делать, если собственник находится за границей и не разрешает продать совместную квартиру в Украине? В такому случае вам следует обратиться в суд с ходатайством о разделе имущества. Это позволит выделить доли для каждого владельца, которые будут измеряться гривнами или квадратными метрами.
Если же собственник состоит в браке, ситуация может осложняться. Продать недвижимость можно только после того, как из неё будут выписаны все несовершеннолетние, недееспособные и лица, находящиеся под опекой. Даже если нотариус по какой-то причине пропустит такую сделку, её будет легко оспорить в судебном порядке, что приведёт к очень серьёзным юридическим последствиям.
Один из вариантов решения проблемы — когда владелец находится за границей и подтверждает смену места жительства официально. Суд может принять решение о принудительном прекращении регистрации и разрешении на проведение сделки купли-продажи.
Какие ограничения могут возникнуть при продаже квартиры, если второй собственник за границей?
Право собственности — очень сложная отрасль юриспруденции. Ситуация осложняется тем, что во время военного положения часть нормативных актов перестаёт действовать, что вынуждает специалистов искать альтернативные решения или даже вовсе опираться на прецеденты. Рассказываем, на что ещё стоит обратить внимание.
Возможные сложности с оформлением документов через третье лицо при нахождении одного из владельцев за границей
Одна из проблем — короткий срок действия доверенности. Для находящихся за границей двух месяцев может не хватить на выполнение всех формальностей. Когда владельцы проживают в нескольких странах, лучшим вариантом будет обращение к профессиональному посреднику. Вы также можете рассмотреть альтернативы — например решение финансовых проблем через кредит под залог недвижимости в «ТРАСТ ХАУС».
Важность консультации юриста при проведении сделки, где один из собственников не в стране
Каждый случай уникален, и его стоит рассматривать отдельно. Существует множество причин, по которым процесс проведения сделки может дать сбой — наличие несовершеннолетних среди прописанных жильцов, арест имущество, судебное ограничение, неправильное оформление прав собственности и так далее. Поэтому вам стоит обращаться к юристу до начала этого процесса. Он оценит все риски, даст профессиональные консультации и поможет собрать пакет документов.
